一、产业园区盈利的盈利模式
鼓励产业园区集中为企业提供服务是众多地方政府采取的举措，一方面是地方招商的压力驱动，一方面也是企业服务市场的实际需求，但园区也是独立的经济体，不是慈善机构，有收入的诉求，搞清楚园区的盈利模式对企业选择园区有非常重要的意义。
1、地产增值
包括土地本身增值、房产销售、租赁、物业管理费等收益模式，都是依附在土地溢价基础之上的收入模式，目前是园区主要收入来源，所以大部分园区都强调物业载体的宣传。
2、政府补贴
政府多年来致力于改善创业环境，建设了多个公共服务平台、孵化器等基础配套环境，园区是这些平台建设的承建方，这部分经费基本上按照产业专项资金划拨各园区。
3、 税收分成
入园企业上缴的税收一部分是国税，一部分归省/市财政，一份是由区县支配，对这部分税收一般采取部分返还企业，支持企业成长或者说便于进一步招商，一部分区县留用，一部分区县奖励园区经营团队，就算是招商的绩效奖吧。
4、 产业投资
主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享企业成长并获取收益。
5、BPO收益
主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性服务、企业发展、金融服务类的等公司，并通过BPO等形式获取收益。
6、 中介服务收益
通过向入园企业提供融资服务、培训服务、网络通讯服务、人力资源、法律咨询等服务获取向服务提供方收取费用的收益模式。
当然，各家产业园区收入来源比重不同，可能会在经营上各有所侧重，但大抵这几种主要收入来源，企业选择园区的时候还是要关注该园区的主要收入来源，因为收入来源决定一个园区企业的行为模式。
二、产业园区提供的服务
第一类叫基础型服务， 也可以被称做“安慰性”服务，此类服务由企业、社会机构等提供，园区无非做了评比、遴选，交付给企业使用，企业在没有园区协助的情况下，完全能自己想办法搞定，但通过园区介绍，可避免走些弯路，帮助企业缩短决策的时间。例如：工商注册、法律服务、财务服务等，这绝对不应该是园区服务的亮点。而且部分园区会向服务提供商收费，甚至刻意提高售价从中牟利。
第二类是引导型服务，主要是协助企业申请相关资质、项目申报等咨询工作，这类工作比想象中繁杂得多。我们曾经做过一次统计，仅上海地区对于企业的扶持政策就有3000多个条目，这就需要有专业的人帮企业有针对性地来梳理哪些政策可能更适合企业，建议企业用好这项服务，而不能被一些不负责的人忽悠的去争取不可能拿到的项目，费心、费力。
第三类则是产业型服务，这是负责任的园区一直在努力的方向，但目前做好的园区非常不多。首先园区要能力提升，要从原来的保姆式服务提升到教练式服务，就是要有能力告诉企业应该如何经营，而这种服务的能力从哪里来呢？必须是要园区服务团队水平提升，要像园区入驻企业一样懂这个产业，这样才能指导并服务于入园企业，这显然是目前大部分园区经营者难以胜任的。其次要聚集单一产业链的企业，园区搭建平台，把产业资源聚集起来，企业间可以形成协作，实现产业间的对接交流，同行业企业聚集在一起本身有助于产业效率提升。同时，专业化园区在企业发展过程中必须承担着帮助其寻找资源对接、协助企业发展的使命，并要针对产业特性定制大量服务，需要非常专业的产业发展前瞻性。
三、企业应该怎么选园区
前面分别阐述了园区的盈利模式和可能提供的服务，本篇站在企业的角度，为企业选择园区提提建议：
1、区位就近原则，靠近创业团队核心成员的集中区域，在熟悉的地方创业有利于企业成长。
2、产业接近原则。园区的定位、已经聚集的企业与你的企业经营方向相近非常重要，这样才能享受产业集聚效应带来的便利，任何企业都是整个产业的一小部分，产业资讯、人才等还是要与市场互动的。
3、园区服务的专业程度，园区工作人员对你从事的产业方向的熟悉程度，看看园区企业服务人员是否能给予指导，如果他们根本不理解你做的事情，这样的园区不能去。
4、看园区服务的专注度，如果园区总想着赚钱，不段扩充自身服务范围，例如成立一批法律、财务、培训等机构，以为企业服务为名想方设法收企业钱的，一般不是好园区。
5、看园区服务的规范性，例如号称有各类扶持园区、催着你创业的不是好园区，园区可能是为了完成自己的招商指标。一系列的不规范就不一一列数了，有问题随时问“上海移动互联网”公众号。
6、听听入园企业反馈，私下问问已入园的企业主，他们的反馈意见非常有参考价值。
7、同等条件下选择大园区，为企业的未来发展储备条件。
8、别太拿所谓扶持政策当回事，创业就是要做强者，强者是不需要扶持的，而是要承担更多的社会责任，并且，在国务院62号的背景下，大部分政策处于暂停状态。
9、对园区服务不满意，企业可以迁出，园区是企业的服务提供方，创业企业有选择的主动权，淘汰不靠谱的园区是市场力量作用的必然结果。
注：
1、不是所有企业都需要进园区，一方面是因为创业服务业不太健全，尚无法精细服务所有产业方向，另外企业经营有时候靠近客户可能是最好的选择。例如创业服务业就应该靠近创业企业，餐饮服务业也应该靠近消费者。
