本文根据上海移动互联网产业促进中心主任唐才友在Z+孵化器揭牌仪式上的发言整理，经本人授权。
作为一个行业组织，上海互联网产业促进中心参与了很多产业园区、孵化器和新型孵化器的调研、分析和规划工作，最近我们也在协助一些地方政府制定众创空间的认定标准和管理办法，近2个月集中的走访了40多家各种各样的众创空间，分享一些感受，请大家指正。
1、新型孵化器的兴起是互联网改造房地产的开始
如同第一次工业革命刚开始的时候一样，人们看到的只是蒸汽机的发明可以提高工作效率，其实还有就是人们从繁重的体力劳动中解放出来，加上医疗条件的提升，工业革命让人的寿命延长了20年，使得人类财富和生活水平得到巨大提高。互联网至今也只有20年，对我们的影响才刚刚开始，我们还无法全面的预测互联网对我们生活的影响，将互联网是比作人类新的“地理大发现”绝不过分，可能要比15-17世纪的地理大发现更伟大，西方史学的“地理大发现”主要是针对欧洲人的（为什么地理大发现没有纪念日？1992年联合国教科文组织在哥伦布发现新大陆500周年的时候准备定个纪念日，美洲大陆尤其是墨西哥人的强烈反对，指责哥伦布给美洲带来的痛苦和灾难），代表着新航路的成功开辟和西方殖民时代的开始，世界日益成为一个相互影响、联系密切的整体。我们正处在互联网引发的“新地理大发现”时期，同样具有扩展人类视野、加快人类沟通、形成新的垄断、塑造新的文化、建立新的次序等特征。所以当有人说现在的创业太疯狂的时候，我就说与五、六百年前的那一批“创业者”比现在的创业者太幸福了，当时的创业者用船只探索未知，最大可能的结果是再回不来的，但只要有一艘船探通了航道，就多了一条航线，今天我们用互联网探索未来，最多浪费一点青春。如果没有大航海时代的疯狂，我们现在吃不上辣椒和薯类、喝不上咖啡、没有保险业……，谁又能预料互联网时代我们能改变什么呢？
互联网发展20年来对生活的改变是逐步的，最早被改变的是信息传播，近几个月传出多家传统媒体裁员或者关闭，以及很多媒体红人的转行，都是被互联网逼得无路可走，多是无奈之举；接着提升的是信息服务业，淘宝、携程、格瓦拉等业务模式兴起，让客户随时随地享受信息服务，省去奔波之苦；如今互联网开始变革交通、房地产、工业制造等领域，向更纵深发展。互联网改变了信息连接，使得组织形态发生变化，大组织越来越少，几个人的小组织将越来越多，这使得对产业地产的需求形态发生变化。另外，互联网构建的虚拟空间，对房地产的物理空间形成冲击，至少增加了互联网这样一个价值维度，房地产的产品形态必须做出调整来适应这样的变化。先前的房地产更像制造业，要求规模大、资金周转率高，如今房地产更像服务业，讲究客户体验。
2、 新型孵化器是科技服务业的“糖醋排骨” 为什么这么说呢？按工位出租的方式不是什么新鲜玩意，产业园区很多年前就开始运作这样的模式，很多园区都有短期低价甚至免租的工位，主要是给入园企业做过渡用的，但由于对园区来说收益太少了，园区都没有作为重点来推广，当时叫做科技苗圃或者创业苗圃。新型孵化器的收入模式和产业园区差不多，无非土地增值（无论是卖地、售楼还是租办公室）、投资收益、中介返佣和服务性收益（主要是科技、金融服务，比如），但新型孵化器决不能靠租金过日子，因为过不了日子，分享一些数据，据国家统计局《2014年全国房地产开发和销售情况》显示，2014年全年全国商业营业用房待售面积11773万平方米，同比增长26.0%。在上海市场卖几万块钱一平米的办公房，差不多租金是几块钱，也就说5万块一平米买的房子，最多租赁到5元/平米.天，不含空租、免租期，不计装修折旧等，年回报率最多3.65%，上海去年调整了土地产权的年限：商业用地40年、工业用地20年。不考虑房价上涨的因素，租办公室很划算，房租价格不高就造成只有小团队才会选择入众创空间，这些小团队需要更多细致服务，需要新型孵化器很努力。中介返佣和服务性收益这两项因为众创空间面积有限，企业的承载能力有限，收入上也很难达到理想状态，这就造成做众创空间一定要做好投资带来的收益，直接投资或者投资咨询工作带来的间接收益。 众创空间是产业园区不想吃的骨头，有了投资和精细化运作这两味佐料，就成了“糖醋排骨”，成为科技服务业这个宴席上一道重要的菜！
3、 新型孵化器做什么？ 我们给众创空间做了新的定义：众创空间就是生产企业的企业，这对新型孵化器对运营商专业水平很高，要看得懂产业、了解企业，有投资资源，更要有投后服务能力，要真能将企业做大才是好的孵化器运营商，在这里，对运营新型孵化器的朋友提四点建议： 1） 定位细分产业，更确切的说是缩小产业范围，尤其是抑制住把场地尽快招满的欲望，只有入驻企业集中在少数1、2个产业领域，才能做到比企业懂产业，才可能服务好。 2）用投资的眼光做招商，定位垂直行业领域选团队，只有好种子才能长出好苗子，不能交租金就让入驻。 3）用股东的心态做服务，只有和被孵团队有股份上的关系，才能持续性的做好服务工作，在源头上解决团队成长和孵化器运营团队收益上的一致性。 4）做好产业大HUB，被孵的团队都是小团队，需要的服务很多，一个孵化器运营团队不可能全能做好，将孵化器内的企业需求与众多专业服务商对接。
